Como saber o valor real do seu imóvel? Alguns fatores determinantes

No artigo anterior, falamos sobre o que é um Laudo de Avaliação de Imóveis Urbanos? e por que ele é essencial para garantir negociações seguras e justas. Agora, vamos aprofundar o assunto e explicar alguns fatores determinantes para definir o valor real de um imóvel de acordo com a tipologia do seu imóvel.

Se você está pensando em vender, comprar ou apenas entender melhor o patrimônio que possui, continue lendo!

Os fatores que discutiremos a seguir são referentes a imóveis típicos como casas, apartamentos e terrenos/lotes. Para imóveis atípicos, ou seja, aqueles que não se tem muitas ofertas no mercado como grandes galpões, glebas urbanizáveis, prédios, hotéis, escolas, hospitais etc., abordaremos em outros artigos. Importante destacar que os fatores abordados vão depender do contexto em que se enquadra o imóvel, por isso, falaremos os mais importantes para a tipologia do imóvel.

Ao longo dos anos, os imóveis foram tendo diferentes porcentuais de valorização, pois é um reflexo da situação macroeconômica que o país vivencia. Como estamos debatendo sobre avaliação de imóveis, a título de curiosidade, o gráfico 1 foi criado de acordo com os porcentuais de valorização da FipeZAP.

Gráfico 1 – índices anuais de valorização dos imóveis, segundo a fipezap

1. Fatores comuns para casas e apartamentos

1.1 Área Privativa

A área privativa representa a metragem total que pode ser utilizada pelo proprietário. Quanto maior o espaço útil, maior o valor do imóvel, especialmente se for bem distribuído e compatível com o padrão da região.

Observação: Não devemos confundir com uma regra de mercado que se aplica ao setor imobiliário, que é: quanto maior a área do imóvel, menor o VALOR UNITÁRIO EM R$/m². O valor unitário de um imóvel é encontrado fazendo a divisão do seu valor total (em R$) pela área útil do imóvel (em m²).

1.2 Setor Urbano

A localização é um dos aspectos mais relevantes na valorização de um imóvel. Bairros com infraestrutura completa, transporte acessível, comércio e serviços próximos tendem a aumentar significativamente o valor das propriedades.

1.3 Padrão de Acabamento

O tipo de acabamento utilizado na construção faz toda a diferença na precificação. Materiais de alto padrão, como porcelanato, mármore e esquadrias de alumínio, agregam valor. Já acabamentos simples ou de baixa qualidade podem reduzir a atratividade do imóvel.

1.4 Área de Lazer

Áreas de lazer, como piscinas, academias, salões de festa e playgrounds, são fatores que agregam conforto e qualidade de vida aos moradores. Em condomínios, isso se torna um diferencial competitivo no mercado imobiliário.

1.5 Vagas de Garagem

A disponibilidade de vagas de garagem é um item essencial, especialmente em grandes cidades. Quanto mais vagas disponíveis, maior a valorização do imóvel. Vagas cobertas e bem localizadas no condomínio são ainda mais valorizadas.

1.6 Orientação Solar

A posição do imóvel em relação ao sol influencia na iluminação natural e no conforto térmico. Apartamentos e casas voltados para o norte ou leste costumam ser mais valorizados, pois recebem mais luz solar ao longo do dia.

1.7 Estado de Conservação

Casas e apartamentos exigem manutenções constantes. Costuma-se comparar a veículos, que possuem tempo ou quilômetros rodados para uma revisão, mantendo-o assim em bom estado de conservação.

Para os imóveis a analogia é a mesma e deve ser levado em consideração o manual de uso, operação e manutenção para mantê-lo em boas condições de segurança, habitabilidade e sustentabilidade durante toda sua vida útil.

Imóveis com boa conservação, sem infiltrações, rachaduras ou problemas estruturais, são mais atrativos e possuem maior valor de mercado. Pequenos reparos e reformas podem impactar positivamente na precificação

 2. Fatores específicos para apartamento

2.1 Elevadores

Prédios com elevadores são mais valorizados, principalmente para apartamentos em andares altos. A presença de elevadores modernos e bem mantidos agrega praticidade e conforto aos moradores.

2.2 Pavimento do imóvel

A altura do andar pode influenciar no valor do apartamento. Unidades em andares mais altos costumam ser mais procuradas devido à vista privilegiada, menor ruído externo e maior privacidade. No entanto, se o prédio não tiver elevador, unidades nos últimos andares podem perder valor.

3. Fatores para terreno

3.1 Área

A área total do terreno é um dos critérios mais importantes na sua precificação. Quanto maior a metragem, maior o potencial de aproveitamento para construções, seja para fins residenciais, comerciais ou industriais.

Além disso, o valor por metro quadrado pode variar de acordo com a localização e a demanda do mercado. Um terreno amplo em uma região valorizada pode ter um custo significativamente mais alto do que um menor em uma área menos procurada.

3.2 Topografia/planialtimetria

A topografia de um terreno refere-se às suas condições naturais, como aclives, declives ou se é plano. Esse fator impacta diretamente os custos de construção e a viabilidade de projetos arquitetônicos. A planialtimetria é o estudo de altimetria e nivelamento do terreno que ajuda determinar as condições do solo e a capacidade construtiva dele.

• Terrenos planos: geralmente mais valorizados, pois exigem menos movimentação de terra e menor custo com fundações.

• Terrenos em aclive ou declive: podem demandar obras estruturais mais complexas, mas em alguns casos oferecem vistas panorâmicas, o que pode agregar valor.

  
  

3.3 Fator urbano/localização

A localização é um dos principais determinantes do valor de um terreno. Fatores como infraestrutura urbana, proximidade a serviços essenciais (hospitais, escolas, comércios), zoneamento e acesso a vias principais impactam diretamente na valorização da área.

Além disso, terrenos localizados em regiões com alto potencial de crescimento tendem a ter uma valorização acelerada, tornando-se excelentes oportunidades de investimento.

3.4 Testada/frente do terreno

A testada de um terreno se refere à largura da sua frente. Esse fator influencia diretamente o potencial construtivo e a valorização do imóvel.

• Testadas maiores: oferecem mais flexibilidade para projetos arquitetônicos e costumam ser mais valorizadas.

• Terrenos comerciais: uma testada ampla pode ser um diferencial para negócios que dependem de visibilidade e acesso facilitado.

Conclusão

A avaliação de imóveis não depende apenas do tamanho ou da localização, mas de uma combinação de fatores que impactam diretamente o valor final da propriedade. Os fatores que estipulamos neste artigo não é uma regra, pode acontecer alterações de acordo com o contexto do imóvel ou até mesmo do avaliador, mas explica uma boa parte das avaliações de imóveis urbanos.

Além dos critérios analisados ao longo do artigo, a metodologia LPM (Localização, Produto e Mercado) é fundamental para entender a valorização imobiliária de forma estratégica:

• Localização: a cidade, bairro e até mesmo a rua em que o imóvel está situado influenciam diretamente na sua valorização. Estar próximo a centros comerciais, infraestrutura de qualidade e regiões com potencial de crescimento pode tornar o imóvel mais atrativo.

• Produto: algumas características tornam um imóvel único e irreplicável, como um terreno em um ponto estratégico ou um projeto arquitetônico assinado por um profissional renomado. Quanto mais exclusivo for o imóvel, maior seu potencial de valorização.

• Mercado: a lei da oferta e demanda também rege o setor imobiliário. Imóveis bem localizados e com diferenciais únicos costumam ter alta procura e baixa oferta, o que impulsiona a valorização ao longo do tempo.

Se você quer saber o valor real do seu imóvel e tomar decisões mais seguras na compra ou venda, conte com um profissional qualificado para realizar uma avaliação detalhada.

A Ahzi Engenharia LTDA é totalmente capacitada para elaboração de laudos de Avaliação de Imóveis Urbanos, entre em contato conosco que avaliaremos seu imóvel com precisão e transparência para garantir maior segurança em suas decisões!

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Referências Bibliográficas

FIKER, José. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. 11ª edição. Editora Pini, 2017.

KUHN, Eugenia Aumond; PEREIRA, Luis Portella; NERBAS, Patrícia de Freitas. Avaliação de Imóveis e Perícias. Editora Juruá, 2013.

ANTUNES, Reginaldo. Curso de Avaliação de Imóveis Urbanos

FipeZap – Índice de Preços de Imóveis. Disponível em: https://www.fipezap.com.br. Acesso em: 29/01/2025.